Aankoop van o.g. en bouwgrond
De in Nederland zeer hoge grondprijzen maken voor veel Nederlanders de koop van een huis in Duitsland interessant. Maar waar moet de koper op letten? Zowel het verwerven van onroerend goed, de voorwaarden voor de aankoop en ook de aan de koop verbonden rechten en plichten, richten zich naar de wetten van de Bondsrepubliek Duitsland.
Als koper van onroerend goed in Duitsland wordt u daarom met een aantal onbekende feiten en voorschriften geconfronteerd. Voordat een koper die zijn handtekening onder een koopcontract zet, is het dus belangrijk te weten welke wettelijke bepalingen gelden voor het verwerven van onroerend goed in de Bondsrepubliek Duitsland.
Waarom staat het adres van de objecten niet aangeven?
Anders dan in Nederland worden de huizen aangeboden zonder adresgegevens, omdat de Duitse makelaar middels een zogenaamde “Nachweis” moet aantonen dat hij aan de potentiële koper het huis heeft aangeboden.
Anders dan in Nederland worden de huizen aangeboden zonder adresgegevens, omdat de Duitse makelaar middels een zogenaamde “Nachweis” moet aantonen dat hij aan de potentiële koper het huis heeft aangeboden.
Kan ik een optie nemen op een woning?
In Duitsland is het niet gebruikelijk een optie te nemen op een woning.
In Duitsland is het niet gebruikelijk een optie te nemen op een woning.
Hoeveel bedraagt de courtage voor de makelaar?
Hier verschilt de situatie ten opzichte van Nederland, omdat de makelaar in de meeste gevallen de koper (een deel van) de courtage in rekening zal brengen. Deze is over het algemeen een stuk hoger dan in Nederland. De makelaarscourtage verschilt per regio en bedraagt in de regel maximaal 6% van de koopprijs. Daarover moet de klant ook nog eens 19% BTW betalen. Bij ieder object staat vermeldt hoeveel de courtage bedraagt.
Hier verschilt de situatie ten opzichte van Nederland, omdat de makelaar in de meeste gevallen de koper (een deel van) de courtage in rekening zal brengen. Deze is over het algemeen een stuk hoger dan in Nederland. De makelaarscourtage verschilt per regio en bedraagt in de regel maximaal 6% van de koopprijs. Daarover moet de klant ook nog eens 19% BTW betalen. Bij ieder object staat vermeldt hoeveel de courtage bedraagt.
Welke overeenkomsten moet ik afsluiten voor het verwerven van een eigendom?
Als eerste sluit u een Kaufvertrag (koopovereenkomst) vervolgens moeten beide partijen overeenkomen, dat het eigendom aan de koper wordt overgedragen. Dit is de Auflassung.
Als eerste sluit u een Kaufvertrag (koopovereenkomst) vervolgens moeten beide partijen overeenkomen, dat het eigendom aan de koper wordt overgedragen. Dit is de Auflassung.
Kan ik een voorlopige koopovereenkomst afsluiten?
In Duitsland is een dergelijk beding niet gebruikelijk, omdat in de koopovereenkomst (Kaufvertrag) meestal ook de „Auflassung“ wordt overeengekomen, een voorwaarde die echter niet werkzaam is als daar een andere voorwaarde aan wordt verbonden. Voor de situatie van een niet zekergestelde financiering komen partijen om die reden meestal een ontbindende voorwaarde overeen. Deze wordt normaal gesproken aan een bepaalde termijn verbonden, zodat de koper die de financiering niet rond kan krijgen tot een bepaalde datum de koopovereenkomst kan ontbinden. Hier zijn extra notariskosten aan verbonden, maar wordt wel aangeraden als u de financiering nog moet regelen.
In Duitsland is een dergelijk beding niet gebruikelijk, omdat in de koopovereenkomst (Kaufvertrag) meestal ook de „Auflassung“ wordt overeengekomen, een voorwaarde die echter niet werkzaam is als daar een andere voorwaarde aan wordt verbonden. Voor de situatie van een niet zekergestelde financiering komen partijen om die reden meestal een ontbindende voorwaarde overeen. Deze wordt normaal gesproken aan een bepaalde termijn verbonden, zodat de koper die de financiering niet rond kan krijgen tot een bepaalde datum de koopovereenkomst kan ontbinden. Hier zijn extra notariskosten aan verbonden, maar wordt wel aangeraden als u de financiering nog moet regelen.
Waarom staat er geen boeteclausule in de koopovereenkomst?
In Duitsland zijn boeteclausules in notariële akten onbekend.
In Duitsland zijn boeteclausules in notariële akten onbekend.
Wanneer ben ik eigenaar van een huis of stuk grond in de Eifel?
Voor het verwerven van de eigendom moet u twee overeenkomsten afsluiten en inschrijven in het „Grundbuch“ (kadaster).Dit laatste wordt gedaan door de notaris. Als eerste wordt een „Kaufvertrag“ (koopovereenkomst) afgesloten, daarna moeten de partijen het erover eens zijn, dat de eigendom van het stuk grond op de koper moet overgaan, dit wordt in Duitsland „Auflassung“ genoemd. Tenslotte moet de wijziging ten aanzien van de eigendom in het „Grundbuch“ worden ingeschreven door de notaris. Pas na inschrijving in het „Grundbuch“ wordt de koper eigenaar.
Voor het verwerven van de eigendom moet u twee overeenkomsten afsluiten en inschrijven in het „Grundbuch“ (kadaster).Dit laatste wordt gedaan door de notaris. Als eerste wordt een „Kaufvertrag“ (koopovereenkomst) afgesloten, daarna moeten de partijen het erover eens zijn, dat de eigendom van het stuk grond op de koper moet overgaan, dit wordt in Duitsland „Auflassung“ genoemd. Tenslotte moet de wijziging ten aanzien van de eigendom in het „Grundbuch“ worden ingeschreven door de notaris. Pas na inschrijving in het „Grundbuch“ wordt de koper eigenaar.
Wat zijn de taken van de notaris?
Voor het opmaken van de koopakte is de notaris verplicht het “Grundbuch” te controleren. Hij moet zich op de hoogte stellen of en welke belastingen en beperkingen op de grond rusten. Bovendien heeft de notaris de plicht de contractanten voor de bekrachtiging alle teksten van A tot Z voor te lezen. Zelfs als dan nog onduidelijkheden bestaan, moet hij op alle vragen uitvoerig ingaan. Zijn goede raad is daarbij volledig gratis. Tot de verdere taken van de notaris behoren:
Het inlichten van de verantwoordelijke dienst voor de ruimtelijke ordening van de gemeente over de grondverkoop, zodat deze een niet optie-verklaring afgeeft.
Het inlichten van de belastingdienst, die de koper de aanslag voor de overdrachtsbelasting stuurt. Na betaling van deze belasting geeft de belastingdienst een verklaring van geen bezwaar af.
Het aanvragen van de eigendomsoverdracht bij het kadaster.
Voor het opmaken van de koopakte is de notaris verplicht het “Grundbuch” te controleren. Hij moet zich op de hoogte stellen of en welke belastingen en beperkingen op de grond rusten. Bovendien heeft de notaris de plicht de contractanten voor de bekrachtiging alle teksten van A tot Z voor te lezen. Zelfs als dan nog onduidelijkheden bestaan, moet hij op alle vragen uitvoerig ingaan. Zijn goede raad is daarbij volledig gratis. Tot de verdere taken van de notaris behoren:
Het inlichten van de verantwoordelijke dienst voor de ruimtelijke ordening van de gemeente over de grondverkoop, zodat deze een niet optie-verklaring afgeeft.
Het inlichten van de belastingdienst, die de koper de aanslag voor de overdrachtsbelasting stuurt. Na betaling van deze belasting geeft de belastingdienst een verklaring van geen bezwaar af.
Het aanvragen van de eigendomsoverdracht bij het kadaster.
Wat zijn de kosten bij de aankoop van bouwgrond of een huis?
Globaal kan men uitgaan van ongeveer 1 tot 2% van de koopprijs aan notaris- en kadaster- kosten. De overdrachtsbelasting, ‘Grunderwerbsteuer’, bedraagt op dit moment 3,5% en moet aan de belastingdienst worden voldaan. U kunt belasting besparen door in de koopovereenkomst betalingen voor het grondstuk/gebouw en de betalingen voor de overgenomen inventaris te differentiëren. De grondbelasting moet door huiseigenaren per kwartaal worden voldaan. De makelaarscourtage verschilt per regio en bedraagt in de regel maximaal 6% van de koopprijs. De afsluitkosten voor een eventuele hypoheek is ongeveer 1%. Totale kosten ligt dus tussen de 7 en 11%.
Globaal kan men uitgaan van ongeveer 1 tot 2% van de koopprijs aan notaris- en kadaster- kosten. De overdrachtsbelasting, ‘Grunderwerbsteuer’, bedraagt op dit moment 3,5% en moet aan de belastingdienst worden voldaan. U kunt belasting besparen door in de koopovereenkomst betalingen voor het grondstuk/gebouw en de betalingen voor de overgenomen inventaris te differentiëren. De grondbelasting moet door huiseigenaren per kwartaal worden voldaan. De makelaarscourtage verschilt per regio en bedraagt in de regel maximaal 6% van de koopprijs. De afsluitkosten voor een eventuele hypoheek is ongeveer 1%. Totale kosten ligt dus tussen de 7 en 11%.
Wat als er gebreken gevonden worden na de koop?
Overeenkomstig de uitspraak van het hoogste federale gerechtshof in de Bondsrepubliek Duitsland is de verkoper van een te bouwen of net nieuw gebouwde woning tot vijf jaar na aankoop verantwoordelijk voor gebreken. Hij moet er dus in deze periode voor zorgen dat eventuele gebreken worden opgelost.
Overeenkomstig de uitspraak van het hoogste federale gerechtshof in de Bondsrepubliek Duitsland is de verkoper van een te bouwen of net nieuw gebouwde woning tot vijf jaar na aankoop verantwoordelijk voor gebreken. Hij moet er dus in deze periode voor zorgen dat eventuele gebreken worden opgelost.
Koopt u een woning van een eerste eigenaar, dus een bestaande woning, dan wordt meestal van elke vorm van vrijwaring afgezien hetgeen wettelijk is toegestaan. Dat betekent, dat u geen van de rechten tegenover de verkoper kunt laten gelden. Een nauwkeurige inspectie van het te verwerven object is daarom dringend noodzakelijk en aan te bevelen. Worden voor u echter gebreken aan het huis opzettelijk verzwegen, dan bestaan er ongeacht het bovengenoemde wel degelijk vrijwaringaanspraken. Dit is echter zelden het geval, alleen al daarom, omdat nauwelijks kan worden aangetoond, dat een gebrek al voor de koop bekend was maar expres verzwegen is.
Moet ik een opstalverzekering afsluiten?
Zonder brandverzekering kunt u niet. Op het moment dat onroerend goed in Duitsland wordt gekocht d.w.z. de overdracht plaats vindt, is in de meeste gevallen het desbetreffende pand nog verzekerd bij de opstalverzekeraar van de vorige eigenaar. De opstalverzekering gaat in eerste instantie over naar de kopende partij. Nadat de “Grundbucheintragung” d.w.z. de overdracht is vastgelegd, heeft de nieuwe eigenaar 1 maand de tijd om de opstalverzekering op te zeggen.
Zonder brandverzekering kunt u niet. Op het moment dat onroerend goed in Duitsland wordt gekocht d.w.z. de overdracht plaats vindt, is in de meeste gevallen het desbetreffende pand nog verzekerd bij de opstalverzekeraar van de vorige eigenaar. De opstalverzekering gaat in eerste instantie over naar de kopende partij. Nadat de “Grundbucheintragung” d.w.z. de overdracht is vastgelegd, heeft de nieuwe eigenaar 1 maand de tijd om de opstalverzekering op te zeggen.
Waar moet ik aan denken voor de aankoop van een stuk bouwgrond?
U dient zoveel mogelijk informatie in te winnen over de betrouwbaarheid van de grond. Dit is mogelijk via het gemeentehuis. Grote gemeenten hebben hiervoor een speciale afdeling: Das Bauamt. U kunt te weten komen of de gemeente beschikt over een bestemmingsplan en welke bouwvoorschriften er van toepassing zijn.
U dient zoveel mogelijk informatie in te winnen over de betrouwbaarheid van de grond. Dit is mogelijk via het gemeentehuis. Grote gemeenten hebben hiervoor een speciale afdeling: Das Bauamt. U kunt te weten komen of de gemeente beschikt over een bestemmingsplan en welke bouwvoorschriften er van toepassing zijn.
Hoe hoog zijn de ontsluitingskosten?
De ontsluitingskosten zijn vaak bij de koopprijs van het perceel inbegrepen en kunnen per geval berekend worden. De gemeente dient zorg te dragen voor de benodigde voorzieningen voor de ontsluiting.
De ontsluitingskosten zijn vaak bij de koopprijs van het perceel inbegrepen en kunnen per geval berekend worden. De gemeente dient zorg te dragen voor de benodigde voorzieningen voor de ontsluiting.
Terug